在北京买房,需要3个新策略,才能让你避开智商税

帝都楼市论坛上,有网友抛出一个问题:
“1000万预算,孙河4居,大约2021交付,在望京二手能买小三居 ,选哪个?”
底下点赞最高的回答是:
“当然是选中海望京府,我是没钱,不然砸锅卖铁也要买 ”
的确,望京府的大卖,在购房人群中,制造了一些情绪。
这种情绪,甚至上升到对北京整体楼市的讨论。从许多买房同路人口中,好评与差评听到两种互斥观点。
一部分购房者,认为帝都楼市,依然严峻,没有转暖的迹象。
城市政策导向上,杭州落户松绑,深圳频出天价地,大湾区概念正热,苏州涨幅升至40%,南方诸多城市的政策,不断向楼市送来暖暖春风。
唯有北京,年初市场,热度刚燃起,就经历了国管公积金“认房又认贷”的政策补丁,以及城区疏解带来人口净流出。
金融导向上,银保监会在5月发布“23号文”,查处用于拿地和购房的违规资金,又在7月初,约谈警示了多家房企,目的是抑制资金过度流入房地产。
政策金融,楼市两大命门,都被紧紧扼住。
别说上涨行情,购房者甚至开始担忧,开发商能不能把房子盖到顺利交付。
而一部分购房者,则持相反的观点。认为北京楼市,正处于大宽松时代的前夜。理由有如下:
北京近三年的土地供应,已创新低。市场供求的天平,已向供方倾斜。
今年来几次拍地,如孙河和石景山,溢价率屡次站上高位。由此可见,开发商们,热切的看好后市。
再者就是经验论,按照过去二十年地产的三年一波峰,再结合康波周期,2019年理应是楼市抄底时机。
两种观点,谁对谁错?
好评与差评认为,以上观点是事实论据的堆叠陈述,并不形成一道判断题。但两种观点同时存在,坐实了一个真相:
“2019行至半载,北京楼市陷入混沌期。”
对购房者来说,最有意义的,是从混沌里,找到购房路上的新策略,好评与差评在此提出三组策略:
01
地段选择上,不要拿真金白银去赌所谓“价格洼地”
大片区上看,北京的新房所处的地段,分成三种:
青涩地段的潜力板块
成熟地段的附近板块
成熟地段的核心板块
三者从上往下,地段愈好,价格愈高。
青涩板块的房子,最明显的特征,是处于价格洼地。新房价格一般在5万/m2以下,区位都在五环外。
如五里坨,青龙湖,翠湖,通州台湖等。
其中会有一些区域,在将来借助某个利好而起飞,利好可能是一条轨道获批,一个学校加持,或者是一个产业园的入住。
让周边房子身价倍增,从而获得暴击利润。
但它们最大的风险,在于“利好落地,是小概率事件。”
毕竟大部分的洼地,都将保持“洼者恒洼”的现状。
而成熟地段的核心板块的房子,地段利好已经兑现,价格足够昂贵,买下来会立刻宜居,但增值空间已然没有想象力。
在买房这件事上,你永远赚不了想象力以外的钱。
性价比最高的,是成熟地段附近的房子。这不是一种猜测,是市场走出来的公理。
望京府一期的大卖,就印证了这是个主流观点。好评与差评汇总了前一段扎堆开盘的情况:
金隅·金辰府开盘600套,当天去化不足10%
公园十七区开盘362套,当天去化不足50%
龙湖·熙湖悦著开盘256套,当天去化15%
中海·望京府开盘203套,当天去化100%
无疑,望京府在其中,颇有些鹤立鸡群。
究其原因,打开北京商圈地图,标出上述楼盘的分布点位。你会轻易发现望京府的独特之处,它是唯一一个靠近成熟商圈的楼盘。
中海望京府的购房自住人群中,绝大多数是”衣食住行“全在望京解决的那种。
加上望京府的户型和产品,也是片区内最好的,再加上营销上充分利用话题性,用悬念和饥饿营销的手段,去化率自然很强势。
因此,对普通购房者来说,抛弃“买价格洼地,期待一朝逆袭”的心态,很重要。
02
买哪个房企的房子,未来会变得很重要
随便买房的时代过去了。
文章开头提到收紧的金融大环境,银保监会在5月和7月,两次发文,对违规开发商的约谈警示,抑制资金过度流入地产。
这对负债率过高,囤地太多的房企,是道坎儿。
房企的江湖,最终也将和互联网一样,走向独角兽化。强者愈强,弱者消亡。
作为购房者,挑错了卖家,是一件很危险的事情。风险分为三个层次:
最轻微的层次,买房挑到在当地操盘比较失败,也不再拿地的房企。
这种房企,已然没有深耕北京的心思。说不定下个月,就会把城市公司撤出。
自然对坊间口碑不在乎,买完后交付质量及售后,都没有足够的耐心来维护。
譬如来自川渝的开发商,一直有城市公司面临撤点重组的传闻。
稍严重的层次,买房挑到房企经常上热搜,各种债务传闻缠身的房企。
且不说消息真实度如何,但买房这种丝毫马虎不得的大事儿,还是得奔着更靠谱的大开发商。
最严重的层次,是挑中了一些不知名小开发商。
这类房企,最喜欢让销售对着一大块空地,拿着华丽的效果图,向你描述未来的宏伟蓝图,逼你掏钱下定。
北京不多见,主要分布在环京和燕郊等地,但一旦踩中,万劫不复。
不要觉得楼盘烂尾,距离自己很遥远。
经历过p2p爆雷,包商银行,诺亚财富的兑付问题,我们应该对一切金融风险警觉。
回到北京市场,非得举一个正面形象的例子,好评与差评第一个想到,是中海地产。当下最珍惜自己羽毛的地产商,得属中海。
1,看土地储备,中海重仓北京土地市场。
不久前,我们贴过一张拿地数量汇总,中海的囤地量是数一数二的。
这么多的土地储备,注定中海至少未来五年,需要在北京市场必须树立品质和服务的双重口碑。
2,看资金量。
中海逐渐站到了京城楼市的舞台中央。蝉联销冠的寰宇天下,承包了石景山楼市的话语权,加上瀛海府、中海云熙的三居户型,以及升级后的望京府四居户型的热度,让中海一下子成为楼市网红。
3,看回款情况。
最关键的是,以上这些盘都,给了中海快速的回款反馈。回款迅速的房企,安全指数往往都很高。
03
一个新盘值不值得买,藏在两大数据里:弃选率和全款比例
了解楼市热度有一个屡试不爽的方法:看房产中介的微信步数排名。
如果中介的微信步数普遍都上万步,说明他们整天都在带看,市场很热,如果步数不多,说明市场冷淡。
这听着挺玄学,但其中有数据逻辑的分析。
购房者,想要选到好的楼盘,不可忽略的就是楼盘的开盘数据。只要拿到真实的数据,是完全可以作为购房判断依据的。
第一个重要数据,是弃选率。
在望京府首盘售罄之后,我们拿到了一手真实数据。
望京府蓄客起始时间是3月2日,在无户型图/沙盘/样板间的临时展厅,15天,蓄客300组。
5月18日样板间开放之后,新客只有15%,超过85%的客户都是望京soho的同事相互介绍,提前了解的。
6月24日一期开盘203套,总登记近900组,700组到开盘表示还想买,明确开盘为南区后仍有500组意向客户。
开盘当晚到场400组客户,270号选完沽清。(有十几组客户没到场,第二天很后悔)
最晚的客户等到了凌晨4点。
以上数据里,藏着一个很关键的对比数据:前256号选完了203套房子。
这样的弃选率在楼市里,是非常低的。
很大程度上,弃选率低,首先说明产品的均好性,开盘的每种户型都是优质的,其次,低弃选率,是对产品宜购率最好的保障。
因为大多数的楼盘,参加开盘的客户组数,甚至低于开盘总套数。
第二个数据,是全款比例。
继续拿望京府来说, 我们拿到的数据中,望京府的一期购房者中:
全款客户:8成首付:4成首付=4:4:2
为什么如此看重全款比例,要说一个可能会引起读者排斥的势利观点:
全款客户愈多,社区邻居住户素质愈高。
如果有物业工作经验,你会认同这一观点。现实逻辑就是这样,有钱不直接意味着高素质,但有钱一定意味着:计较少,好沟通。
至此,关于望京府大卖的原因,以及北京楼市购房的新策略,就剖析完了。
好评与差评了解到,中海望京府,即将加推北区的产品,共有281套,138套洋房,92套下跃,51套合院。
此外,对于有意向买望京府二期的朋友,我建议可以多关注一下北区室外公共空间。
空间方正,还做了独有的艺术主题园林和业主会所,园林看着也是砸了大钱的。
帝都楼市,也即将走入新的半年。限竞房的市场,也将继续旱涝各异。
你看好谁?
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