房价还得涨? 南京土地新政是给企业让利还是给房价放水?| 檀热点

图片来源:视觉中国文/马兰看一个城市房价会不会涨,得看政府的态度。看政府究竟是不是真心要调控房市,看当地的土地…

图片来源:视觉中国文/马兰看一个城市房价会不会涨,得看政府的态度。
看政府究竟是不是真心要调控房市,看当地的土地政策就知道了。
7月17日,南京土地拍卖政策又现变化。
原先土地竞拍价格叫到最高价90%的时候,房企必须销售现房,禁止以期房交易。而竞价达到最高价格时,停止竞价,转用“竞建保障房面积”进行竞价,也就是让愿意承担更多保障房面积的房企得标。全是套路
但是,现在这两条政策都被改写,现房交易已被取消,竞建保障房被竞建自持商品房取代,即将政府保障房的权利转让给企业,由企业持有商品房进行出租。
的确,政府的意思像是要给企业多一些喘息的空间。
海外发债被禁止之后,监管层进一步叫停了公司债与票据互还,紧接着又把内地房企在香港发行熊猫债的路子堵死。房企融资变得越来越难,下半年成为了度厄年,挺过去就是胜者为王,挺不过去只能烟消云散。围观ing
受此影响,不少龙头房企都开始回流现金,绿城、碧桂园纷纷暂停拿地,要求尽快销售库存以求公司生存。
南京的这一个政策变动,放松了房企的周期限制,从一方面来说重新恢复期房交易可以使工期延长,相对保障新房质量,其次也给房企更多的获利空间,将原本的保障房变为房企可获利的自持房。
这样一来,大大刺激企业拿地的积极性。
而对政府来说,并无不利。第一,现房交易必须考虑建设周期,周期内就会出现一段时间的供应不足,从市场观点来看,供求维稳是控制房价的必备条件。第二,保障房变为自持房之后,租赁属性依旧没有变化,对于落实“房住不炒”根本没有影响,只不过是政府损失了未来可获得的租金罢了。最最重要的是,房企眼见着有利可图,土地出让的速度会大大加快,这样一来政府财政就能获得输血。
但最后会变成什么样?开发商未来的起拍价直接叫到最高限价又如何,反正最后竞拍的自持房还是企业自身的资产。长此以往,地价不升可能吗?政府的KPI 全靠土地来撑
6月房价数据新鲜出炉,别看官话说一线城市涨势得到遏制,广州、深圳涨幅不小,北京略跌,上海不变,这个遏制的水分可见一斑。其他二三线城市除了个别都在继续上涨,调控了这么久,调控得这么严,事实却这么打脸,最终归为一句:治标没治本。
我们之前就说过,不降低地价而要求降低楼价的行为无异于耍流氓。
说回南京,在未改变土地政策之前已经连续8个月未出现最高限价竞地的场景。更明显一点地说,南京的地价降下来了。今年拍出的土地都低于该区域早前的最高地价。地价下跌之后,再来看房价的数据,南京也出现了连续10个月的新房房价下跌。对此,最焦虑的就是政府。土地要卖,因为不卖土地,政府的财政收入就没了,土地还不能贱卖,因为这直接和政府的“KPI”挂钩。政府要钱,现在还要加上债务的压力,打击违法违规举债的大环境下,融资渠道收紧,唯一能够快速来钱的办法就是土地出让。但是房价不振加上房市冻结,房企越来越没有拿地的意愿。土地的高价通过房价能转移到消费者身上,对于房企来说高价拿地就没什么危险,但是现在限价之后,房企没有可以转移成本的对象,当然无人问津高价土地。
政府想要保证收入,就要保证土地出让顺利,所以,房价只能涨!
现在看南京的土地政策放松,政府好心让利给企业的背后原来还是为了自己。土地依赖的祸 谁在前仆后继
想要真正把房价降下来,首要任务就是脱离财政对土地出让的依赖程度。
唯一降价的一线城市,北京在土地政策上的严格丝毫不为房价所动。今年以来,北京共出现了7宗地流拍,上半年累计供应住宅用地106.63万平米,仅完成全年计划供应量的16%。
即便如此,北京依旧在升级土地政策,下半年将对资金来源进行穿透、禁止。房企想要拿银行贷款、转贷、股东借款和私募基金来竞拍土地,只会迎来一首凉凉。
这才叫真调控,舍得一身剐,敢把皇帝拉下马。但敢下狠心的总归是少,更多的政府还在得过且过,等着接班人来领这口锅。
水漫出去再说,现在救自己才是关键。对土地出让依赖最严重的那几个城市,已经要按捺不住了。
南京只是一个开始,合肥、杭州、佛山正在蠢蠢欲动。好像又回到了抢人大战的时候,从限购里头撕一条口子出来支撑房价,现在又转移回了土地本身。
不久前,广东江门被曝出10月开始,销售的商品房必须是竣工验收合格的现房,或是已办理不动产首次登记的车位(库),市场一度以为,在这个城市期房也将成为过去式。
结果,当局的人立马辟谣说只针对现房销售的商品房,并未取消预付制。
风要是太大,把房企拿地的信心刮没了可怎么办?
由此可见,即便是再严厉的调控,也总有办法找到漏洞。不需要看政策效果究竟如何,只要地方政府松了口,房价就万万没有下来的那一天。
下一个,又是谁?



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shichenchenbaby1
看完就完事儿啦?
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